Zoek een beleggingspand op PandenPlein.nl

Splitsing van beleggingspanden in appartementsrechten


Als een object uit twee of meer losse gebruiksunits bestaat die los van elkaar te benutten zijn, dan kan de eigenaar er voor kiezen om deze bouwkundige splitsing ook juridisch vorm te geven. De units worden dan omgezet in appartementsrechten.

Dit is zowel bij woningen als commercieel vastgoed mogelijk, maar ook bij objecten die een mix van beide zijn (bijvoorbeeld bij woon-/winkelpanden zoals flats met op de begane grond winkels en daarboven woningen).

Splitsing in appartementsrechten zal vaak plaatsvinden als de eigenaar van het beleggingspand voornemens is dit in delen door te verkopen. Bijvoorbeeld als de belegger wel de commerciƫle ruimten wil exploiteren middels verhuur, maar de woningen niet wil houden omdat dit niet past in het beleggingsbeleid. Dit wordt meestal uitponden genoemd.

Voordat juridisch gesplitst kan worden, moeten enkele stappen worden genomen.
In ieder geval:
a. navraag doen bij de gemeente of er een splitsingsvergunning noodzakelijk is;
b. een splitsingstekening laten opmaken door een deskundige tekenaar;
(let op: dit zijn dus niet de bouwtekeningen die de aannemer of architect ooit gemaakt heeft. Die kunnen eventueel wel als basis worden gebruikt);
c. opstellen door de notaris van de splitsingsakte, waarbij in ieder geval gekeken moet worden hoe de bijdrageplicht van de toekomstige eigenaren is in onderhoudskosten dan wel of herstel, onderhoud of vervanging van bepaalde onderdelen van het gebouw (zoals de buitenkozijnen en ramen) voor rekening moeten komen van de individuele eigenaar.
Is er sprake van een object met gemengd gebruik (zoals woon-/winkelpanden) dan kan het verstandig zijn om ook vast te leggen dat het aanbrengen van gevelreclame of vervangen van een pui kan geschieden zonder toestemming van de overige eigenaren.
Een winkelier wil meestal niet wachten totdat een Algemene Vergadering van de leden van de vereniging van eigenaars toestemming heeft gegeven voordat hij of zij een vlag aan de gevel vastmaakt.
d. indienen van de splitsingstekening bij het Kadaster.

Hierna kan de akte van splitsing worden gepasseerd.


Uitponding van beleggingspanden


Hieronder wordt meestal de situatie verstaan dat een belegger een object verwerft met de bedoeling om dat (juridisch en/of bouwtechnisch) te splitsen in meerdere woningen en die afzonderlijke woningen daarna te verkopen.

Dan moeten een aantal zaken goed in de gaten worden gehouden:
a. de individuele woningen moeten bij de uitpond wel voldoen aan alle eisen van de Woningwet, zoals (on)verplichte buitenbergingen, balkons en vluchtwegen;
b. alvorens te verbouwen en te splitsen moet nagegaan worden bij de betreffende gemeente of er een splitsingsvergunning verplicht is;
c. sommige gemeenten stellen eisen ter zake van het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn per woning;
Zijn deze niet of niet voldoende te realiseren op het eigen terrein, dan zijn er mogelijk aanvullende kosten;
d. verrekening overdrachtsbelasting.

Ter zake van de verrekening van de overdrachtsbelasting schetsen we de volgende situatie.
A is eigenaar van een pand aan een Amsterdamse gracht waarin nu drie (3) losse woningen aanwezig zijn die verhuurd worden. B koopt dat pand en betaalt overdrachtsbelasting.
B weet de huurovereenkomsten te ontbinden, laat het pand juridisch splitsen en verkoopt de drie (3) woningen aan drie verschillende particulieren (hierna ook C genoemd).

Als de levering aan deze drie (toekomstige) bewoners binnen de termijn als bedoeld in artikel 13 van de Wet op belastingen rechtsverkeer (WBRV) plaatsvindt, dan wordt er bij de doorverkoop bij C alleen overdrachtsbelasting geheven over de koopprijs voor zover die hoger is dan de koopprijs waarvoor B het betreffende deel heeft aangekocht.
C betaalt dus slechts overdrachtsbelasting over een deel van de koopsom, terwijl B over zijn volledige koopprijs overdrachtsbelasting is verschuldigd.
B kan in het koopcontract met C andere afspraken maken; deze houden in dat C aan B zal vergoeden de overdrachtsbelasting die B al voldaan heeft. Dit moet echter wel expliciet vastgelegd worden, bijvoorbeeld in het koopcontract.

De notaris kan voor de juiste formulering van deze afspraken zorgen.

Let op: In de praktijk blijkt dat er door B gedacht wordt dat hij of zij de eerder door hem betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgt van de Belastingdienst. Dat is niet het geval. B krijgt nooit overdrachtsbelasting terug!
Alleen door goede afspraken te maken met C krijgt B een bedrag vergoed door C. Ontbreken deze afspraken, dan krijgt B niets vergoed.

Om tot een goede regeling te komen die ook in de toekomst werkbaar blijft, is het raadzaam om tijdig met de notaris te overleggen.

Deze tekst is mede tot stand gekomen door medewerking van Mr. Ernst Loendersloot & Mr. Thomas de Klein van HWJ Notarissen.


http://www.hwj-notarissen.nl/